За неубранный снег управляющие компании могут поплатиться рублем и работой

В конце прошлого года администрация Сыктывкара начала штрафовать управляющие компании за неубранный с дворовых территорий снег. Речь идет не о штрафах в классическом понимании, а скорее о новой форме внушения нерадивым коммунальщикам, которые отныне рискуют поплатиться рублем за недолжное отношение к работе.

Схема достаточна проста. Работающие в управлении ЖКХ столичной мэрии так называемые «городовые» ежедневно обходят закрепленные за ними территории, фиксируя состояние дворов. В конце месяца происходит «разбор полетов», на основании которого руководителям управляющих компаний выставляется требование скорректировать счета за коммунальные услуги в сторону уменьшения по причине ненадлежащего оказания данной услуги.

Впрочем, принятая на вооружение чиновниками мера не является панацеей. Фактически, как отмечают специалисты, требование администрации носит всего лишь рекомендательный характер. В настоящее время, благодаря жесткости контролирующих органов (администрация, прокуратура) коммунальщики его, конечно, исполняют, но и отказаться также имеют право. Дело в том, что согласно действующему законодательству, отношения между управляющими компаниями и жильцами регулируется договором, в котором четко прописано сколько раз, как и кем должен убираться снег и какие санкции применяются в случае, если этого не происходит. Иными словами обязать пересчитать сумму к оплате, может только суд, куда в свою очередь должен обратиться кто-то из жильцов.

В то же время мало кто из горожан горит большим желанием тратить свое время и нервы на судебные тяжбы. Большинство, как показывает практика, предпочитают либо вовсе ни обращать внимание на недоделки коммунальщиков, либо ограничиваются сигналами в мэрию. Однако такая форма взаимодействия является малоэффективной. Более того, она прямо противоречит здравой логике. Ведь, к примеру, купив товар в магазине и обнаружив, что он некачественный, вы вернетесь и потребуете обмена, либо возврата денег, а не оставите его себе. Пример, конечно, очень условный, но, в тоже время, показательный, потому как взаимоотношения между управляющими компаниями и жильцами во многом схожи с взаимоотношениями между покупателем и продавцом. Иными словами, если у вас накопились претензии к управляющим компаниям, то вы можете сменить ее, пригласив к сотрудничеству более добросовестную и ответственную организацию.

Как это сделать?

В соответствии со ст. 44 Жилищного Кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) к исключительной компетенции Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом.

В тоже время ст. 162 ЖК РФ к компетенции Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относит и принятие решения о выборе управляющей организации, согласовании существенных условий договора управления.

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не удовлетворены качеством обслуживания своей управляющей компании, то они должны инициировать и провести собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В повестке дня указанного собрания, должно быть принятие решения о выборе управляющей организации, согласовании существенных условий договора управления.

2.Выбор управляющей организации собственниками многоквартирного дома происходит только в том случае, если выбран способ управления – управление управляющей организацией. В случае если выбран иной способ управления домом, действуют специальные нормы жилищного законодательства.
Так, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ дает понятие договора управления многоквартирным домом, в соответствии с которым одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственники помещений) обязуется за плату выполнять указанные в договоре работы.

То есть закон предусматривает различный порядок заключения договоров управления, в том числе выбор контрагента по договору, при разных способах управления многоквартирным домом.

Если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления – создание товарищества собственников жилья, то вопросы выбора управляющей компании и заключении с ней договора управления относятся к компетенции ТСЖ. Более того, вопросы управления многоквартирным домом и заключения договоров на управления относятся к исключительной компетенции правления ТСЖ (ст. 148 ЖК РФ).

Таким образом, для принятия решения о расторжении договора управления с управляющей организацией и заключении договора управления с другой управляющей организацией необходимо принятие соответствующего решения правлением ТСЖ, если данные вопросы не отнесены уставом ТСЖ к исключительной компетенции общего собрания членов.

Основания для расторжения договора:

1. Соглашение сторон.
2.Существенное нарушение условий договора (п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ).
3.Принятие соответствующего решения Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, если управляющая организация не выполняет условия договора управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
4. Истечение срока действия договора.
5. По иным основаниям, предусмотренным в самом договоре.

Для определения наиболее подходящего основания расторжения договора (при отсутствии согласия сторон) необходимо ознакомиться с условиями заключенных договоров управления.